featured

#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz

Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş, 25 Haziran 1997 tarihinde faaliyete geçen Aksel Turizm Yatırımları ve İşletmecilik A.Ş’nin 2006 yılında gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürülüp yeniden yapılandırılması ile kuruldu.

Türkiye’nin altyapı kurucusu Akfen Holding’in köklü birikiminden güç alan Akfen GYO, yıllar geçtikçe ekonomik şehir otelciliğinde proje geliştirme ve inşa ettirme alanında edindiği deneyim ile sektöründe öncü rolü üstlendi.

Uluslararası zincir otel işletmeciliği alanında dünyanın önde gelen kuruluşlarından Accor SA ile stratejik ortaklığını sürdüren Akfen GYO, bu iş birliği sonucunda Ibis ve Novotel markaları altında birçok şehir oteli projesine imza attı.

#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz 1

Türkiye, Rusya ile Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde genel olarak üç ve dört yıldızlı otel portföyü ile toplam 20 otel ve 1 ofis binasından oluşan büyüklüğe ulaşan Akfen GYO, inşa süreci tamamlanan otelleri Accor’a uzun dönemli sözleşmelerle kiraya verdi.

Akfen GYO, bu iş modeli ile düzenli ve öngörülebilir kira geliri sağladı.

Gayrimenkul sektöründe nitelikli projelere imza atan Akfen GYO, aradan geçen zamanda net aktif değeri açısından Türkiye’nin gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketleri arasında ilk sıralarda yer alarak sektörde güvenilir bir konum elde etti.

11 Mayıs 2011 tarihinde halka açılan Akfen GYO, o tarihten bugüne “AKFGY” hisse kodu ile Borsa İstanbul’da (BIST) işlem görmeye devam ediyor.

Akfen GYO’nun 2020 yılının sonu itibarıyla gayrimenkul yatırım portföyü;

  • Zeytinburnu’nda Ibis ve Novotel,
  • Karaköy’de beş yıldızlı Novotel,
  • Esenyurt’ta Ibis,
  • Ankara’da Ibis,
  • Eskişehir’de Ibis,
  • Trabzon’da Novotel,
  • Kayseri’de Ibis ve Novotel,
  • Gaziantep’te Ibis ve Novotel,
  • Bursa’da Ibis,
  • Adana’da Ibis,
  • İzmir’de Ibis,
  • Tuzla’da Ibis
  • Rusya Yaroslavl’da Ibis,
  • Rusya Samara’da Ibis,
  • Rusya Kaliningrad’da Ibis,
  • Rusya Moskova’da Ibis
  • KKTC’de ise beş yıldızlı Merit Park Otel projelerinden oluşuyor.
  • Portföyde ayrıca Samara’da 4 bin 637m2 kullanımlı ofis binası da yer alıyor.
#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz 2

2021’de ise yapılan 3 sermaye artırımıyla finansman yapısını güçlendiren Akfen GYO, portföyüne;

  • İki öğrenci yurdu (Isparta ve Kütahya Yurtları),
  • Bir tatil köyü (Bodrum Loft)
  • Türkiye’nin en değerli bölgelerinden Kadıköy’de, viyadük ve ticari alanın yer aldığı Söğütlüçeşme Projesi’ni kattı.
#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz 3

Akfen GYO, konusunda uzman ve tecrübeli operatörlerle uzun vadeli kira kontratları bulunan ve sürdürülebilir gelir sağlayan gayrimenkul portföyü oluşturma ve geliştirme konularına odaklanmaya devam etmektedir.

#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz 4

BIST100 Yıldız Pazar’da #AKFGY koduyla işlem görmektedir.

#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz 5
#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz 6
#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz 7
  • Öz kaynak kullanımı makul.
  • Dış kaynak kullanımı makul ve dengeli dağılmış.
#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz 8
  • Hisse fiyatı makul.
  • Rasyoları vasattan makule hızlı bir dönüş yapmış.
  • Oran analizleri sektörüne baz olumlu.
  • Endeksle hareket etmiyor.
  • Borçluluk kontrol edilebilir seviyelerin dışında seyrediyor, uzun zamandır böyle ancak pandemi firmayı çok olumsuz etkiledi.
  • Karlılık makul.
  • Büyüme makul.
#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz 9

Bilanço Yorum   :

  • Firma 2021’de iki defa tahsisli sermaye, bir defa bedelli, bir defa da bedelsiz sermaye artırımı yapmıştır.
  • Dönen varlıklarını geçen yılın aynı dönemine göre %275 arttırmış, rakam 205 milyon TL.
  • Nakit değerlerini %140 arttırmış, rakam 40,7 milyon TL.
  • Finansal yatırımlar 22 milyon TL artmış.
  • Ticari alacakları %420 artmış, rakam 86,5 milyon TL.
  • Türev araçlarla (riskten korunma) 30,6 milyon TL artmış.
  • Diğer alacaklar 7 milyon TL artmış.
  • Diğer dönen varlıklar %100 artmış, rakam 14 milyon TL.
  • Peşin ödenmiş giderler 5 milyon TL artmış.
  • Duran varlıklarını geçen yılın aynı dönemine göre %150 arttırmış, rakam 5.392 milyar TL.
  • Diğer alacakları 43 milyon TL artmış.
  • Türev araçlar (riskten korunma) %630 artmış, rakam 318 milyon TL.
  • Firma yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinden 5.044 milyar TL yazmış hanesine, bu rakamın içinde 500 milyon pay alımı var.
  • Ertelenmiş vergi varlığı 32 milyon TL artmış.
  • Diğer duran varlıklardan (-)38,5 milyon TL gerilemiş.
  • Kısa vadeli yükümlülükleri geçen yılın aynı dönemine göre %17 düşürmüş, rakam

(-) 52 milyon TL.

  • Diğer borçlarından (-)75 milyon TL ödeme yapmış.
  • Ticari borçlardan (-)11 milyon TL ödeme yapmış.
  • Uzun vadeli borçları 42 milyon TL artmış.
  • Müşteri sözleşmelerinden doğan yükümlülükleri (-) 6 milyon TL düşmüş.
  • Dönem karı vergi yükümlülüğü (-) 2,6 milyon TL düşmüş.
  • Uzun vadeli yükümlülükleri geçen yılın aynı dönemine göre %35 artmış rakam 1.065 milyar TL.
  • Uzun vadeli borçları %37 artmış, rakam 643 milyon TL, bu rakamın tamamı banka kredisi olarak kullanılmış.
  • Ticari borçları 10 milyon TL artmış.
  • Ertelenmiş vergi yükümlülüğü %282 artmış, rakam 412 milyon TL.
  • Firmanın toplam varlıklarındaki artış geçen yılın aynı dönemine göre %255 artmış, rakam 5,598 milyar TL. Firmanın kaynak kullanımında ki artış ise 1.013 milyar TL’dir, dolayısıyla firma 4.585 milyar TL büyümüştür, ancak bu büyümenin 4.538 milyar TL’si değerlemelerden gelmektedir, firma bir GYO olduğu için büyümeyi reel olarak değerlendiriyoruz.
  • Firmanın satışları, brüt karları ve esas faaliyet karları geçen yılın aynı dönemine göre %200-3000 aralığında artmış, firmanın dönem karı geçen yılın aynı dönemine göre %2000 civarında artışla 1.260 milyar TL olarak gerçekleşmiş. Buradaki artış faaliyetten kaynaklı olmasa da firma bir GYO olduğundan dolayı faaliyet karı olarak değerlendirebiliriz.
  • Öz kaynaklarını geçen yılın aynı dönemine göre %300 arttırmış, 4.522 milyar TL reel büyüme sağlamış.
  • Kambiyo kasası eksi pozisyonda, ciddi büyüklükte bir döviz açığı var, BDDK kararlarıyla ilgili olarak döviz açığı olan firmalara kredi verilerek açıkları kapatılacak diye bir açıklama vardı, firma bu sayede TL kredi alarak bu pozisyonunu kapatmayı başarabilir. Rakam 1,6 milyar TL civarında.
  • Nakit akışı vasat.

Sonuç   :

  • Firma  2021’de 4 sermaye artırımı yapmış, iki tahsisli, bir bedelli ve bir de bedelsiz.
  • Firma pandemi dönemi öncesi otelcilik anlamında ciddi yatırımlar yaptı, bu yatırımların çoğu krediyle yapıldı ancak kredilerin birçoğu döviz bazlı kredi olmaktaydı, pandeminin de tam bu dönemlere gelmesi firmaya zor zamanlar yaşattı ama firma bu krizi yönetti ve sermaye artırımları yaptığı gibi borçlarında da yeniden yapılanmaya gitti.
  • Firmanın elinde çok kıymetli yatırım amaçlı gayrimenkulleri bulunmakta, firma bu gayrimenkullerine değerleme yaparak şirketin fiyatını ikiye katladı, öz kaynak büyümesi %300 olarak gerçekleşti.
  • Firmanın henüz borçları bulunmakta, ancak otelcilik sektöründe ciddi yatırımları bulunan firma şu aşamada işlerini yönetebilmekte.
  • İlk çeyrek bilançosunda zarar açıklamıştı ancak bu dönem değerleme yaparak buradan gelen farkı da hanesine faaliyet geliri olarak yazdı, kar büyümesi %2000 artışla 1.260 milyar TL olmuştur.
  • Her şeye rağmen firmanın bu dönemdeki finansman giderleri 142 milyon TL’dir, ancak firmanın 6 Aylık cirosunun tamamı ise 176 milyon TL’dir, eğer değerleme olmasa firmanın faaliyetlerinden kar yazması pek mümkün görünmüyor. Anlaşıldığı üzere bu politika sürdürülemez ve firma aynı şekilde zarar etmeye devam edebilir.
  • Firmanın BDDK tebliğinde döviz açığı olan firmalara kredi verileceği hususunu değerlendirmesi de elzemdir, ayrıca elinde bulunan gayrimenkullerin bir kısmını satarak faizli borçlarını kapatması da firmaya önemli katkı sağlayacaktır
  • Gayrimenkul sektörü artış olarak belli bir doygunluğa ulaştığı şu günlerde firmanın oradan bir şeyler satıp şirket kasasına koymasının zamanı gelmiştir.
  • Firma borç sorununu çözdükten sonra ciddi kar edecek hale gelecektir, belirli bir sürenin sonunda ortaklarına temettü dağıtır pozisyona gelmesi güçlü bir ihtimaldir.
  • Bu süreçte yatırımlarına bir ara vermesi de mantıklı bir planlama olacaktır diye düşünüyorum.

YASAL UYARI

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan ve hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan içerik, yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlanmayabilir.

Servet KÖKÇÜ

#AKFGY AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 06/2022 Temel Analiz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Giriş Yap

Giriş Yap

Finansopia ayrıcalıklarından yararlanmak için hemen giriş yapın veya hesap oluşturun, üstelik tamamen ücretsiz!