25 Temmuz 1997 tarihinde Osmanlı GYO unvanı ile faaliyetlerine başladı ve 25 Mart 1998 tarihinde, Borsa İstanbul’da işlem gören üçüncü GYO şirketi olarak halka arz edildi.
2001 yılı sonuna gelindiğinde her ikisi de Doğuş Grubu’na ait olan Osmanlı Bankası ve Garanti Bankası’nın birleşmesi neticesinde, %51 sermaye payı Garanti Bankası mülkiyetine geçerek, Garanti GYO unvanı ile Garanti Bankası’nın bir iştiraki haline geldi.
Garanti GYO’nun ilk konut projesi olan EVİDEA Projesi’nin temelleri Kasım 2004 tarihinde atıldı. Toplam 34.000 m²’lik bir arsa üzerinde geliştirilen EVİDEA Projesi; 73.000 m² konut alanı, 24.500 m² sosyal tesis alanı olmak üzere toplam 101.000 m² inşaat alanından oluşuyor.
Garanti GYO ve Yapı Kredi Koray’ın gayrimenkul geliştirme ve finansman alanındaki tecrübelerini birleştirerek gerçekleştirdikleri EVİDEA Projesi’ndeki konutların tamamı 2007 yıl sonu itibarıyla sahiplerine teslim edildi.
2005 yılının Haziran ayında Garanti GYO, İstanbul, Maslak’ta Doğuş Center Maslak Projesi’nin inşaatına başladı. Toplam inşaat alanı 63.202 m2 olan ve bunun 47.398 m2’si kiralanabilir alandan oluşan Doğuş Center Maslak, 9 Kasım 2006 tarihinde açıldı.
Şirketin ortaklık yapısı, Garanti Bankası’nın elinde bulundurduğu Garanti GYO hisselerini General Electric (GE) Capital Corporation ve Doğuş Holding’e satması üzerine, 1 Aralık 2006 tarihi itibarıyla %25,5 Doğuş Holding, %25,5 GE ve %49 halka açık olacak şekilde değişti, ticari unvanı ise aynı tarih itibarıyla Doğuş-GE GYO A.Ş. olarak tescil ettirildi.
Ocak 2011 itibarıyla General Electric (GE) Capital Corporation’ın, Doğuş-GE GYO’da sahip olduğu hisselerinin tamamının Doğuş Holding’e satışı tamamlandı ve şirketin ortaklık yapısı %51 Doğuş Holding ve %49 halka açık olacak şekilde değişti. Aynı tarih itibarıyla şirketin ticari unvanı ise Doğuş GYO A.Ş. olarak tescil ettirildi.
26 Aralık 2013 tarihinde tamamlanan kısmi bölünme işlemi neticesinde Gebze Center Alışveriş Merkezi, Doğuş GYO gayrimenkul yatırım portföyüne dâhil oldu. Doğuş Gayrimenkul Yatırım ve İşletme A.Ş. tarafından 2008 Ağustos ayında inşaatına başlanan Gebze Center AVM, 59.054 m2 kiralanabilir alanı, 130 civarında mağaza ve 180 milyon ABD Doları yatırım bütçesi ile 3 Eylül 2010 tarihinde faaliyete geçti.
Gebze Center AVM’nin Doğuş GYO gayrimenkul yatırım portföyüne dâhil edilmesi ile birlikte mevcut AVM’nin büyütülmesi, ek binalar ve otel projesi dâhil edilerek karma bir yaşam merkezi oluşturulmasına yönelik geliştirme çalışmalarına başlandı. 20 Şubat 2015 tarihinde alınan yapı ruhsatı ile projenin inşaat aşamasına geçildi. 47.045 m2 inşaat alanı bulunan proje kapsamında, 158 odalı otel ve çeşitli ticari alanlar bulunuyor.
6 Eylül 2016 tarihinde tamamlanan kısmi bölünme işlemi neticesinde Doğuş Center Etiler, Doğuş GYO gayrimenkul yatırım portföyüne dâhil oldu.
Doğuş Center Etiler merkezinin toplam arsa alanı 36.440,80 m2 olup 45 adet bağımsız bölümden oluşuyor ve merkezin toplam kiralanabilir alanı ise 9.827 m2’dir.
Doğuş Center Etiler özellikle ofis ve sosyal alanları ile sağladığı kullanım olanakları bakımından bölgenin önemli iş merkezlerinden biri olma özelliğini taşıyor.
Yatırımına 2015 yılında başlanmış olan Gebze Center Otel ve Ek Binalar Projesi 2017 yılında tamamlanarak, otel “Hyatt House Gebze” markası ile açıldı. Otomotiv showroom ve servis alanı ile ek AVM ünitelerinin kiralanması tamamlandı.
Haziran 2018 tarihinde Antalya 2000 Plaza’nın satış işlemleri tamamlanarak mevcut gayrimenkul yatırım portföyünden çıkarıldı.
2018 yılı Aralık ayında İstanbul’un en önemli iş ve ticaret merkezlerinden biri olan Maslak bölgesinde yer alan D-Ofis Maslak ofis binası ile portföyde yer alan Doğuş Center Etiler kompleksinin içinde yer alan 16 ve 17 no’lu bağımsız bölümlerden oluşan Spor Merkezi satın alındı.
D-Ofis Maslak özellikle ofislerin, alışveriş merkezlerinin, lüks konut ve rezidansların yer aldığı prestijli bir lokasyonda konumlanması itibarıyla değerli bir ofis binası olma niteliği taşıyor ve 40.438 m2 kullanılabilir alanı bulunuyor. Doğuş Center Etiler kompleksinin içinde yer alan Spor Merkezi ise İstanbul’un en prestijli spor merkezlerinden D-Gym tarafından işletilmekte olup 6.745 m2 kiralanabilir alandan oluşuyor.
2021 yılının sonu itibariyle Doğuş GYO’nun gayrimenkul yatırım portföyü;
- Doğuş Center Maslak
- D-Ofis Maslak
- Doğuş Center – Etiler Ofis Binası
- Doğuş Center Etiler –Spor Merkezi
- Gebze Center – Alışveriş Merkezi
- Gebze Center – Otel (Hyatt House Gebze)
- Gebze Center – Otomotiv Showroom ve Servis (Doğuş Oto Gebze)
Doğuş GYO’nun yatırım amaçlı gayrimenkul portföyünün değeri 2,37 milyar TL’ye ulaştı.
BIST Ana Pazarda #DGGYO koduyla işlem görmektedir.
Firmanın bağlı ortaklı ve iştiraki bulunmamaktadır.
- Öz kaynak kullanımı yetersiz.
- Dış kaynak kullanımı dengeli.
- Hisse fiyatı görece ucuz değil.
- Rasyoları vasat.
- Oran analizleri sektörüne baz olumsuz.
- Karlılık olumsuz.
- Büyüme makul.
- Endeksle hareket etmiyor.
- Borçluluk kontrol edilebilir seviyelerin çok üstüne çıkmış, ivedi önlem alınmalı.
Bilanço Yorum :
- Firma dönen varlıklarını %900 arttırmış, buradaki artış rakamı 350 milyon TL’dir.
- Ticari alacaklarını %150 artmış, kabul edilebilir.
- Duran varlıklarında kayda değer bir artış ya da azalış yok.
- Kısa vadeli yükümlülükleri %190 artmış, rakam olarak 227 milyon TL’dir. Bu kalemde ki en büyük yük uzun vadeli borçların vadesi dolan dönem ödemesidir ve bu rakam 202 milyon TL’dir, ticari borçlardaki artışta rakam olarak 27 milyon TL’dir, dolayısıyla kısa vadeli yükümlülüklerdeki yük bu kalemlerden gelmektedir.
- Uzun vadeli yükümlülükleri %40 artmıştır, rakam olarak 469 milyon TL’dir. Şimdi bu artıştaki sorunun neden kaynaklandığını aşağıda maddelerde anlatalım.
- Firma yeniden borçlanmamış yani bir kredi kullanımı yok, firmanın borç yükü genel olarak uzun vadeli yükümlülüklerden oluşuyor. Hatta firma 2021 yılı içerisinde borçlanmadan 64 milyon TL borç ödemesi gerçekleştirmiş.
- Firmanın uzun vadeli yükünü, döviz üzerinden çekilen krediler oluşturuyor, firma yeniden borçlanmamasına rağmen meydana gelen 469 milyon TL’lik artışın sebebi ise dövizin 2021 son çeyrekte fırlamasıyla meydana gelen olumsuz kur farkı 452 milyon TL’dir.
- Normal şartlar altında firmanın faaliyetlerinden net karları 604 milyon TL’dir ancak ortaya çıkan 833 milyonluk finansman giderleri her şeyi talan ediyor, bu rakamın içerisinde 452 milyon TL’lik kur farkı zararı da vardır.
- Nakit akışı vasat.
- Kambiyo kasasında ciddi bir açık var.
Sonuç :
- Firma 2021 yılının en hızlı büyüyen sektörlerinden olan gayrimenkul sektöründe hizmet vermektedir.
- Bildiğiniz gibi firmanın arkasında Türkiye’nin en büyük gruplarından olan Doğuş Grubu vardır, dolayısıyla yılların tecrübesi, finans gücü, kurumsal yapısı ve kredibilitesi vardır.
- Firmanın portföyünde çok değerli yatırımları bulunmaktadır.
- Firmanın ilk bakıştaki görüntüsü olumsuz mali veriler ve tablolardır, firma haliyle 2020 yılında pandemi kaynaklı kiralarını düzenli alamadığı için zarar yazmıştır ancak 2021 döneminde faaliyetlerinden ciddi kar etmiştir, maalesef bu dönemde de 2021 son çeyrekte fırlayan dolar firmanın karlarını silmiş ve eksiye düşürmüştür. Buradaki kambiyo kasası dış kaynakların döviz üzerinden tedarik edilmesinden kaynaklıdır.
- Firmanın elindeki portföyü ve getirisi oldukça yüksektir, önümüzdeki süreçte borçlarını düzenle ödemeye devam edecektir, buradaki sorun borçların döviz üzerinden olmasıdır, kur riskini yakından tanıyan bir ülke olarak firmanın bu konuda da önlem alması esastır.
- Şahsi görüşüm firmanın bedelli sermaye artırımına giderek elde ettiği gelirle de kambiyo kasasında nakit tutması ve borçlarını bu kasadan riske girmeden ödemesidir.
- Bunu yapabilmek için gereken tüm olanaklara sahiptir, sermaye tavanını istediği zaman çok yukarılara çıkarabilir ve karşılığı da firmada mevcuttur.
- Firma değerleme yapmamıştır, değerleme yapmasıyla karşılığı rahatlıkla yaratacaktır ve karlarını muazzam arttıran firma çok kısa süre sonra ortaklarına temettü dağıtabilecektir.
YASAL UYARI
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan ve hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan içerik, yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlanmayabilir.
Servet KÖKÇÜ
