Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), konut kredilerine ilişkin uygulamada değişikliğe giderek kredi kullanım oranlarını yeniden düzenledi. Özellikle ikinci el konut alımlarında uzun süredir yürürlükte olan sınırlamaların gevşetilmesiyle, orta gelir grubunun konuta erişiminin kolaylaştırılması hedefleniyor.
Hafta sonunda duyurulan düzenleme, ipotekli konut kredilerinde hem kredi tutarlarını hem de oranları etkileyen önemli değişiklikler içeriyor.
İkinci El Konutlarda Krediye Erişim Kolaylaştı
BDDK tarafından açıklanan yeni düzenlemeye göre, 7 milyon TL’nin altındaki konutlar için kullanılabilecek azami kredi tutarlarında artışa gidildi. Buna ek olarak, birinci el ve ikinci el konut alımlarında daha önce uygulanan farklı kredi kullanım oranları kaldırılarak tek bir çerçeve benimsendi.
Önceki uygulamada ikinci el konutlarda kredi oranları, birinci el konutlara kıyasla daha düşük seviyelerde tutuluyordu. Yeni düzenleme ile birlikte ikinci el konut alımlarında krediye erişim önemli ölçüde genişletildi. Cumhuriyet gazetesinde yer alan değerlendirmelerde, bu adımın özellikle düşük ve orta gelir grubuna yönelik konut piyasasında bir gevşeme niteliği taşıdığına dikkat çekildi.
Orta Gelir Grubuna Yönelik Etki
Düzenlemeyi değerlendiren Makbule Yönel Maya, yüksek konut fiyatları ve kredi faizlerinin konuta erişimi zorlaştırdığını vurguladı. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü olan Maya, yapılan değişikliğin özellikle orta gelir grubunun konut alımını kısmen kolaylaştırmayı amaçladığını belirtti.
Yeni düzenleme öncesinde 10 milyon TL’nin üzerindeki ikinci el konutlar için kredi kullanımının neredeyse mümkün olmadığını hatırlatan Maya, artık 10–20 milyon TL aralığındaki konutlar için değerinin yüzde 50’sine kadar kredi kullanılabileceğini ifade etti. Bu durumun, krediye erişim açısından belirgin bir gevşemeye işaret ettiği belirtiliyor.
BDDK ise söz konusu düzenlemenin, finansal kaynakların alt ve orta gelir gruplarını destekleyecek şekilde daha verimli kullanılmasını amaçladığını bildirdi.
Kredi Oranlarında Güncelleme
Eski uygulamada, değeri 2–5 milyon TL arasında olan ikinci el bir konut için azami kredi oranı yüzde 60 seviyesindeydi. Yeni düzenleme ile bu oran yüzde 90’a yükseltildi. Böylece özellikle görece düşük fiyatlı konutlarda krediye erişim önemli ölçüde artırıldı.
Buna karşılık, lüks segmentte yer alan konutlara yönelik kredi kullanımında sınırlamalar getirildi. Daha önce 20 milyon TL ve üzeri değerdeki birinci el konut alımlarında yüzde 60 olan azami kredi oranı, yeni düzenleme ile yüzde 40’a düşürüldü.
İpotekli Satışlar ve Piyasa Görünümü
Yükselen kredi faizleri, ekonomi yönetiminin talebi sınırlamaya yönelik adımları ve önceki düzenlemeler, son dönemde ipotekli konut satışlarında belirgin bir gerilemeye yol açtı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2022 yılı sonunda ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı yüzde 19 seviyesindeyken, bu oran 2025 yılı sonunda yüzde 14’e geriledi.
Makbule Yönel Maya, son düzenlemenin özellikle büyük şehirlerde, konuta erişimin daha zor olduğu bölgelerde bir hareketlilik yaratabileceğini belirtti. Konut fiyatlarının son dönemde enflasyonun altında arttığına dikkat çeken Maya, kira seviyelerinin yüksek olması nedeniyle alıcıların kira ödemek yerine konut satın alma eğilimine girebileceğini ifade etti.
Faiz Oranları ve Kredi Maliyetleri
Kredi maliyetlerinin piyasadaki etkisi de yakından izleniyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), ocak ayında yaptığı 100 baz puanlık indirimle politika faizini yüzde 37 seviyesine çekti. Mevcut durumda 10 yıl vadeli konut kredileri için aylık ortalama faiz oranları yüzde 2,69 ile yüzde 2,79 aralığında bulunuyor.
Daha önce kredi faizlerinin düşük seyrettiği dönemlerde ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payının yüzde 30’lara kadar çıktığını hatırlatan Maya, son düzenleme ile bu oranda bir artış yaşanabileceğini, ancak artışın sınırlı kalmasının olası olduğunu dile getirdi.
BDDK düzenlemesine göre, tüketicinin kendisinin, eşinin ya da 18 yaş altındaki çocuklarının adına kayıtlı en az bir konutunun bulunması halinde, belirlenen kredi oranlarının yüzde 75 azaltılarak uygulanmasına ise mevcut uygulama çerçevesinde devam edilecek.
