Türkiye’de konut fiyatları TL bazında yükselmeye devam ederken, artış hızının enflasyonun altında kalması reel fiyatlarda gerilemeye yol açıyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre konut fiyatları aylık yüzde 1,5, yıllık yüzde 25 artarken, enflasyondan arındırılmış fiyatlar yıllık bazda yüzde 5,1 düştü.
Reel gerileme, konutların satış fiyatlarının TL cinsinden düştüğü anlamına gelmiyor. Mevcut görünümde yüksek faizler, krediye erişimdeki zorluklar ve hane gelirlerindeki reel kayıp konut talebini sınırlandırırken, arsa ve inşaat maliyetleri nominal fiyatların aşağı gelmesini zorlaştırıyor.
Konut satışları temmuzda yüzde 17 azaldı
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Temmuz 2026’da Türkiye genelinde 123 bin 603 konut satıldı. Konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 geriledi.
İlk el konut satışları yüzde 8,6, ikinci el konut satışları ise yüzde 20,8 azaldı. Ocak-temmuz dönemindeki toplam konut satışı yüzde 5,5 düşüşle 823 bin 119 olarak gerçekleşti.
Buna karşılık ipotekli konut satışları temmuz ayında yıllık yüzde 23,7, yılın ilk yedi ayında ise yüzde 30,9 arttı.
Yüksek faiz konut talebini baskılıyor
Konut piyasasında talebi sınırlandıran başlıca unsurlardan biri yüksek faiz ortamı olarak öne çıkıyor.
Mevduat ve para piyasası fonlarında elde edilebilen yüksek getiriler, özellikle yatırım amacıyla konut satın almayı düşünenlerin alternatif finansal araçlara yönelmesine neden olabiliyor. Konutun kira getirisi ile finansal yatırımlardan elde edilebilen getiri arasındaki fark da yatırım tercihlerini etkiliyor.
Konut kredilerindeki yüksek faiz oranları ve gerekli peşinat tutarları ise özellikle orta ve düşük gelir grubunun konuta erişimini zorlaştırıyor.
Konut fiyatlarında reel düzeltme sürüyor
Konut fiyatlarındaki yıllık artışın tüketici enflasyonunun altında kalması, reel fiyatların düşmesine neden oluyor.
Kullanılan başlangıç dönemi ve endeks hesaplamalarına göre konut fiyatlarının reel olarak önceki zirve seviyelerinden yaklaşık yüzde 15-20 gerilediği hesaplanıyor. Ancak pandemi sonrasında yaşanan yüksek fiyat artışları nedeniyle bu düşüş konutun yeniden kolay erişilebilir hale geldiği anlamına gelmiyor.
Konutun erişilebilirliği açısından yalnızca fiyat artışının enflasyonla karşılaştırılması değil, hane gelirlerinin seviyesi, kredi taksitlerinin gelir içindeki payı ve bir konutun kaç yıllık gelirle satın alınabildiği de belirleyici oluyor.
Konut satışlarının yaklaşık yüzde 80’i ipoteksiz
Temmuz ayında 23 bin 888 ipotekli konut satışı gerçekleşti. Son aylarda ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yaklaşık yüzde 20 seviyesinde bulunuyor.
Bu görünüm, satışların yaklaşık beşte dördünün ipotekli konut kredisi kullanılmadan gerçekleştirildiğini gösteriyor. Ancak ipoteksiz satışların tamamının doğrudan nakitle yapıldığı anlamına gelmiyor. Mevcut konutun satılması, aile desteği, miras veya farklı finansman yöntemleri de konut alımlarında kullanılabiliyor.
İstanbul’da konut fiyatları yüzde 27,7 arttı
Konut fiyatlarında bölgeler arasında belirgin farklılıklar görülüyor.
Temmuz ayında konut fiyatları yıllık bazda İstanbul’da yüzde 27,7, Ankara’da yüzde 26,6 ve İzmir’de yüzde 23,1 arttı.
TCMB’nin bölgesel verilerine göre yıllık fiyat artışları farklı bölgelerde yüzde 16,4 ile yüzde 35,5 arasında değişti.
Kiralar konut fiyatlarından daha hızlı yükseldi
TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi temmuz ayında yıllık yüzde 28,4 arttı. Böylece yeni kiracıların karşılaştığı kira artışı, konut fiyatlarındaki yüzde 25’lik yıllık yükselişin üzerinde gerçekleşti.
Yeni kiracı kiraları İstanbul’da yüzde 32,4, Ankara’da yüzde 28,6 ve İzmir’de yüzde 26,3 yükseldi.
Konut arzında ruhsatlar arttı
Konut fiyatlarının gelecekteki seyri açısından arz tarafındaki gelişmeler de takip ediliyor.
TÜİK verilerine göre bina inşaatı üretimi haziran ayında yıllık yüzde 7,5 geriledi. Buna karşılık 2026 yılının ilk çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binalardaki daire sayısı yıllık yüzde 37 arttı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısında ise aynı dönemde yüzde 10,1 artış kaydedildi.
Konut fiyatları TL olarak düşer mi?
Mevcut piyasa koşullarında Türkiye genelinde konut fiyatlarında kalıcı ve güçlü bir TL bazlı düşüşten ziyade, fiyat artış hızının enflasyonun altında kalmaya devam etmesi daha olası bir görünüm oluşturuyor.
Yüksek enflasyon beklentileri, arsa fiyatları, inşaat maliyetleri, konut arzındaki yapısal sorunlar ve satıcıların nominal fiyat indirimine karşı direnci TL cinsinden fiyatların gerilemesini sınırlayan başlıca unsurlar arasında bulunuyor.
Faizlerin gerilemesi halinde konut kredisine erişimin kolaylaşması ve ertelenmiş talebin yeniden piyasaya dönmesi ise konut fiyatlarındaki artış hızının yeniden yükselmesine neden olabilecek faktörler arasında yer alıyor.
