REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI, Sermaye Piyasası Kurulu’nun belirlediği düzenleyici çerçevede gayrimenkul yatırımları, gayrimenkule dayanan haklar ve sermaye araçlarının yanı sıra diğer sermaye piyasası araçları ile uğraşan gayrimenkul yatırım ortaklığıdır.
Şirket, depoculuk sektörü için gayrimenkul yatırımları ve projelerinde uzmanlaşmıştır ve bu sektördeki şirketlere uzun vadeli kiralar sunmaktadır.
Samandıra, Hadımköy, Orhanlı, Çayırova, Bursa, Adana, Ankara ve Eskişehir’de ve bir çok şehirde depoları ve arazisi vardır.
Şirketin nakliye sektöründe faaliyet gösteren Arı Lojistik ve İnşaat San. Ve Tic. A.Ş. adında bir iştiraki vardır.
Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Türkiye’de ki depoculuk alanında ki açığı görerek 2008 yılında kurulmuş ve Reysaş Lojistik ve Taşımacılık Tic. A.Ş.’nin iştiraki olarak 2010 yılında halka açılmıştır.
Halka açıldığında 183.000 m2 kapalı alanı ve 170.000.000-TL çıkarılmış sermayesi olan şirket, 2021 yılında mevcut durum itibari ile 500.000.000-TL ödenmiş sermayeye ulaşıp, devam eden depo inşaatlarıyla birlikte yaklaşık 1.000.000 m2’si kapalı, 1.500.000 m2’si açık olmak üzere yaklaşık 2.500.000 m2 depolama alanı olan sürekli büyüyen bir şirkete dönüşmüştür.
2022 yıl sonu hedefi 1.sınıf depo olarak kapalı alanda 2.500.000 m2’ye ulaşmaktır.
Bugün 13 ilde 84 depo ile hizmet verirken, 2023 yılında stratejik liman ve istasyon noktaları yakınında, A sınıfı, teknolojik donanımlı, her sektörden her ürüne uygun hizmet sunabilen depolarıyla lojistik sektöründe hizmet vermeyi planlamaktadır.
Şirketin, Erzincan’da faaliyete geçen 11.000 metrekare alan üzerinde 122 odalı 192 yatak kapasiteli 5 yıldızlı Hilton Oteli ve Eskişehir’de faaliyete geçen 12.870 metrekare alan üzerinde 126 odalı 210 yatak kapasiteli 5 yıldızlı Hilton Oteli ve 2022-2023 yılında faaliyete geçmesi planlanan Erzurum Palandöken’de 5.169 metrekare arsa üzerinde yaklaşık 150 odalı 300 yatak kapasiteli 5 yıldızlı Hilton Oteli projesi bulunmaktadır.
Ayrıca aynı proje dahilinde Sinop, Samsun, Konya ve Türkiye’nin birçok ilinde otel projeleri de devam etmektedir.
Özellikle son 10 yıldır devam eden depo yatırımları da artarak devam edecektir.
Bunlara ilave olarak Reysas demiryolunda üst yapı ekipmanları, vagon, istasyon ve özellikle de yeşil lojistik kapsamında karbon salınımını azaltan, depo çatıların da güneş enerjisinden elektrik üretimi ve doğal gazın ağır ticari vasıtalarda kullanımı ile ilgili çalışmaları da devam etmektedir.
Aynı zamanda firma, çatısında güneş panelleri ile elektrik üretimi yapan Türkiye’de çatı üzerinde kurulmuş ilk ve en büyük GES tesisini hizmete alan firmadır.
İzmir Torbalı’daki 14.500 m2’lik deponun çatısı üzerinde toplam kurulu gücü 850 kWp ve yıllık üretim kapasitesi 1.525.000 kWh olan Türkiye’nin çatı üzerinde kurulu en büyük ve ilk Güneş Enerji Santrali (GES) tesisinin ilk etabını 2013’te, ikinci etabını da 2014 yılında devreye alınmıştır.
Bu tesis güneş panelleri elektrik üretimi yaparak yılda 830 ton karbon salınımı azaltmaktadır.
2016 yılı içinde Adana Yüreğir’deki 12.918 m2’lik deponun çatısında 1.048 kWp kurulu güçteki GES tesisi de işletmeye alınmıştır.
Bu tesisin yıllık üretim kapasitesi 1.800.000 kWh olup, yılda 990 ton karbon salınımı azaltmaktadır.
2017 yılı başında Adana Sarıçam’daki 9.800 m2’lik deponun çatısında 905 kWp kurulu güçteki GES tesisini işletmeye alınmıştır.
Bu tesisin yıllık üretim kapasitesi 1.550.000 kWh olup, yılda 852 ton karbon salınımı azaltmaktadır.
2017 yılı sonunda ise Antalya Serik’teki 42.483 m2’lik deponun çatısında 415 kWp kurulu güçte şebekeden bağımsız sadece deponun elektrik tüketimini karşılayacak şekilde off-grid olarak çalışan GES tesisi devreye alınmıştır.
Önümüzdeki yıllarda bu tesisin kurulu gücünü 3 MWp’e çıkarıp şebekeye bağlı sisteme çevirme çalışmaları devam etmektedir.
Antalya’daki tesisin yıllık üretim kapasitesinin 5.400.000 kWh olması beklenmektedir.
2018 yılı içerisinde Kocaeli Çayırova’daki 14.000 m2’lik deponun çatısında 1.058 kWp kurulu güçteki GES tesisimizi işletmeye alınmış ve bu tesisten yıllık1.375.000 kWh üretim yapmaktadır. Bu tesis yılda 756 ton karbon salınımı azaltmaktadır.
2020 yılı içinde Kocaeli Çayırova’daki 2,7,10,12,15 no’lu depolarının ve İstanbul Tuzla Orhanlı 4 no’lu deponun çatısında toplam 905 MW Kurulu güçteki GES tesisleri işletmeye alınmıştır.
Bu tesislerin yıllık üretim kapasitesi 7.052.200 kWh olup, yılda 3.470 ton karbon salınımı azaltmaktadır. Depolarının çatılarında son kurulan GES tesisleriyle birlikte mevcut tesis sayısı 14’e ve 15,2 MW gücüne ulaşmış, yıllık üretim kapasitesi yaklaşık 20.000.000 kWh olmuştur.
2021 yılı itibariyle kurulu ve çalışır durumda 15 GES tesisi mevcut olup, bu tesislerin yıllık üretimi 27.300.000 kWh/yıldır.
Bu üretim miktarına halen kurulum aşamasında olan GES tesisleri dahil değildir.
2022 yılında tamamlanacak ve yeni müracaat yapılan tesisler ile birlikte toplam 22 tesis 30,8 MW Kurulu güce ulaşıp, yıllık elektrik üretim miktarını 40.400.000 kWh/yıl seviyesine ulaştırmayı hedeflemektedir.
Bu kapasitedeki GES tesisleri ile tüm grup şirketlerinin elektrik üretimini yenilenebilir enerji kaynağı olan güneş enerjisinden karşılanarak yıllık 19.800.000 kg karbon salınımını azaltılacaktır.
Tükettiği elektrik enerjisinin tamamını güneş enerjisinden sağladıkları gibi tüketim fazlası üretim olarak da ulusal şebekeye yenilenebilir enerji satılmaktadır.
Şirket, 2017 yılında SAHA Rating tarafından Ulusal Düzeyde Yatırım Yapılabilir kategorisinde değerlendirilmiş ve Uzun Vadeli Ulusal Notu (A+) olarak belirlenmiştir.
Türkiye’nin Depocusu olarak kurulmuş olan Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yine bir ilke imza atarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları içinde ilk defa tahvil ihraç eden şirket olmuştur.
Şirket, borsamızda da işlem gören #RYSAS Reysaş Taşımacılık ve Lojistik A.Ş.’nin iştirakidir.
BIST Ana Pazarda #RYGYO koduyla işlem görmektedir.
- Öz kaynak kullanımı makul.
- Dış kaynak kullanımı makul ve dengeli.
- Hisse fiyatı ucuz.
- Rasyoları vasatın üstünde.
- Oran analizleri sektörüne baz vasatın üstünde.
- Endeksle hareket ediyor.
- Borçluluk kontrol edilebilir seviyede ancak dikkat edilmesi gereken seviyelere yaklaşmış.
- Büyüme makul.
- Karlılık vasatın oldukça altında.
Bilanço yorum :
- Firma Ağustos 2021’de %103 Bedelli Sermaye Artırımı gerçekleştirilerek kasaya 255 milyon TL nakit girişi sağlandı, buradan sağlanan fonun uzun vadeli borçların kısa vadeli kısımlarının ödeneceği izahnamede beyan edildi.
- Dönen Varlıklarını geçen yılın aynı dönemine göre %105 arttırmış, rakam 245 milyon TL.
- Diğer alacakları 30 milyon TL artmış.
- Nakit Değerlerini %105 arttırmış, rakam 207 milyon TL.
- Ticari alacakları 3 milyon TL düşmüş.
- Diğer dönen varlıklarını 13 milyon TL arttırmış.
- Duran Varlıklarını geçen yılın aynı dönemine göre %70 arttırmış, rakam 2.015 milyar TL’dir.
- Firma 178 milyon TL duran varlık satışı yapmış ve 30 milyon TL’de yeni yatırım yapmış. Yani bu kalemin mali tablolara etkisi, 148 milyon TL nakit girişidir.
- Firma stok tutmuş, artış 57 milyon TL.
- Öz kaynak yöntemi ile değerlemeden 43 milyon TL yazmış.
- Yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinden 1.9 milyar TL yazmış hanesine.
- Maddi duran varlıklarını 75 milyon TL arttırmış.
- 100 milyon TL proje ödemesini yapmış ve proje bitmiş.
- Kısa vadeli yükümlülükleri geçen yılın aynı dönemine göre 80 milyon TL.
- Ticari borçlarına 30 milyon TL ödeme yaparak 5 milyon TL’ye düşürmüş
- Kısa vadeli borçları 9 milyon TL artmış.
- Uzun vadeli borçların kısa vadeli kısımları %17 artmış, rakam 72 milyon TL.
- Diğer borçları %200 artmış, rakam 25 milyon TL.
- Karlılıklar %100 artmış, rakam 5 milyon TL. (Kıdem)
- Uzun vadeli yükümlülüklerinde geçen yılın aynı dönemine göre %50 artmış, rakam 315 milyon TL.
- 267 milyon TL banka kredisi kullanılmış.
- 42 milyon TL kiralama borçlarında artış gerçekleşmiş.
- Firmanın Toplam varlıklarındaki artış geçen yılın aynı dönemine göre %65 artmış, rakam 2.260 milyar TL. Firmanın kaynak kullanımında ki artış ise 395 milyon TL’dir, firma bu durumda 1.865 milyar TL büyümüş görünüyor ancak bedelliden gelen 255 milyon TL ve değerlemelerden gelen 1.940 milyar TL’yi ayrıca duran varlık satışından gelen 148 milyon TL’yi yani toplam 2.300 milyar TL’yi düşersek firmanın eksi 435 milyon TL negatif büyüdüğünü söyleyebiliriz, ancak bu noktada firmanın sektör olarak GYO şirketi olduğunu da baz alarak gereken açıklamayı aşağıda öz kaynak büyümesi hususunu da anlatalım.
- Firmanın satışları, brüt karları ve esas faaliyet karları geçen yılın aynı dönemine göre %50 ortalamayla artmış, firmanın dönem karı geçen yılın aynı dönemine göre %210 artarak 12.3 milyon TL olarak gerçekleşmiş.
- Öz kaynaklarını geçen yılın aynı dönemine göre %87 arttırmış ve 1.865 milyar TL büyüme sağlamış. Ancak bu rakamın içerisinden değerlemeleri, bedelliyi ve duran varlık satışlarını düşünce 435 milyon TL negatif büyüme olduğunu belirtelim. Bizim için faaliyetlerden kaynaklanan büyüme esastır, ancak bu firmanın bir GYO olduğunu da ekleyerek büyümenin 1.5 milyar TL olarak öz kaynak büyümesi gerçekleştirdiğini belirtelim.
- Kambiyo kasası eksi pozisyonda ve açık aratarak büyümeye devam ediyor.
- Nakit akışı olumsuz.
Sonuç :
- Firma Ağustos 2021’de 255 milyon TL büyüklüğünde bedelli sermaye artırımı yaptı, bu fonu borçlarını ödemek için kullanacağını beyan etmişlerdi.
- Firmanın geçen 2021 dönemindeki toplam finansman gideri 310 milyon TL’dir, bu Bedelli sermaye artırımı sonrasında ortaya çıkan tablodur, geçen yılın aynı döneminde yani bedelliden önce firmanın 3 aylık finansman gideri 64 milyon TL’dir. Bu yılın ilk 3 aylık döneminde ise finansman gideri 70 milyon TL olarak gerçekleşmiş, firmanın yaptığı bedelliyle tam olarak hedefine ulaştığını söylemek çok akılcı bir yorum olmaz.
- Firma sektör olarak depoculuk hizmeti veriyor, yanı sıra Otel işletmeciliği işine de girmiş, ayrıca yenilenebilir enerji sektörüne de uzun yıllardır yatırım yapıyorlar ve güneş enerjisinden elektrik üretiyorlar ve akıl dolu bir planlamayla bu işi kendi depolarının çatılarına kurarak yaptılar.
- Sektörleri açısından depoculuk ticaretin sekteye uğramasıyla sorun yaşayabilir, turizm ise pandemi gibi nedenlerle belki sorun yaşayabilir ama enerji anlamında karlılıkları sürecektir. Ancak içinde bulunduğumuz süreçte hem depoculuk faaliyetleri ciddi talep görmekte, turizm bu yıl parite farkıyla da talep görüyor keza firma daha çok şehir otelciliği yapıyor ve sezondan ziyade 12 ay müşteri bulabiliyorlar. Enerji noktasında ise artan petrol ve doğalgaz fiyatları enerji üretimine ciddi maliyetler yükledi ancak firma bunlardan uzak ülkemizin jeopolitik konumunu kullanarak güneş enerjisinden elektrik üretimi yapıyor. Bu durumda firmaya büyük avantaj sağlıyor.
- Firmanın mali verilerinde karlılık ve borçluluk noktasında sorunları bulunmakta, borçluluk yaptıkları yatırımlardan kaynaklı, karlılık ise bu yatırımların ödemelerine gitmektedir. Ancak bu politik sürdürülebilir değildir, firmanın yatırımlarına bir ara verip borçlarını ödemeli. Özellikle otel ve depoculuk yatırımlarına bir ara verip güneş enerjisi teknolojisini yenilemesi gerekebilir.
- Firma önemli yatırımlar yapmış, dolayısıyla bunların dönüşü biraz zaman alabilir, buda anlaşılabilir bir durum. Ancak zaman içerisinde firmanın karlılık noktasında trendinin yukarı yönde hızla artacağını ve bu süreçte de borçlarını ödeyeceğini düşünüyorum.
- Bu süreci atlattıktan sonra ortaklarına temettü dağıtan, sürekli büyüyen ve kar eden bir firma olacaktır.
YASAL UYARI
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan ve hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan içerik, yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlanmayabilir.
Servet KÖKÇÜ
