Bankalar tarafından kullandırılan konut kredilerinde uygulanan ortalama faiz oranı, 12 Aralık haftasında yüzde 37,63’e gerileyerek son 28 ayın en düşük seviyesine indi. Faizlerdeki bu düşüş, ekonomi yönetiminin uyguladığı dezenflasyon programının etkilerinin kredi piyasasına yansımaya başladığını gösteriyor.
Haziran 2024’te yüzde 71,6 seviyesine kadar çıkan yıllık enflasyonun, kasım ayı itibarıyla yüzde 31,1’e kadar gerilemesiyle birlikte para politikasında da kademeli bir gevşeme süreci izlendi. Bu süreçte Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını son olarak 150 baz puan indirerek yüzde 38 seviyesine çekti.
Faiz İndirimleri Konut Kredilerine Yansıdı
TCMB’nin attığı faiz indirim adımları, bankaların konut kredisi faiz oranlarına da yansıdı. Merkez Bankası verilerine göre, bankalarca açılan konut kredilerinde uygulanan ağırlıklı ortalama faiz oranı 12 Aralık haftasında yüzde 37,63’e düşerken, bu oran 28 ayın en düşük seviyesi olarak kayıtlara geçti.
Bundan önceki en düşük oran 1 Eylül 2023’te yüzde 35,69 seviyesinde görülürken, en yüksek oran ise 5 Nisan 2024 haftasında yüzde 45,14 olmuştu. Böylece nisan ayından bu yana konut kredisi faizlerinde yaklaşık 7,5 puanlık bir gerileme yaşandı.
Aylık Faiz Oranı Yüzde 2,5’in Altına İndi
Geçen yılın ortalarında bankalarda sunulan en düşük konut kredisi aylık faiz oranı yüzde 3,05 seviyesindeyken, bu oran yüzde 2,49’a kadar geriledi. Bu düşüşle birlikte 10 yıl vadeli 1 milyon liralık bir konut kredisinde aylık taksit tutarı 31 bin 352 liradan 26 bin 273 liraya indi. Toplam geri ödeme tutarı ise yaklaşık 609 bin liralık azalışla 3 milyon 153 bin liraya geriledi.
Bankalar Krediyi Kontrollü Açıyor
Faizlerdeki gerilemenin arkasında birden fazla dinamik bulunduğu değerlendiriliyor. Bankaların, 2023 sonbaharından itibaren ciddi şekilde daralan konut kredisi hacmini kontrollü biçimde yeniden açma isteği bu sürecin başlıca nedenlerinden biri olarak öne çıkıyor. O dönemde konut kredileri, yüksek maliyetler nedeniyle talebin oldukça sınırlı kaldığı bir ürün haline gelmişti.
Buna ek olarak, politika faizinin zirveye yaklaştığı algısı ve ileriye dönük faiz beklentilerinin yumuşaması da kredi fiyatlamalarında etkili oldu. Bankalar, kredi faizlerini belirlerken yalnızca mevcut politika faizini değil, önümüzdeki 12–24 aya ilişkin faiz patikasını da dikkate alıyor. Bu çerçevede, faizlerin daha fazla yükselmesinin zor olduğu yönündeki beklenti, oranların aşağı çekilmesinde rol oynadı.
Faizler Hâlâ Yüksek, Etki Sınırlı
Uzman değerlendirmelerine göre, mevcut faiz oranları herkese açık bir seviye niteliği taşımıyor. Daha düşük risk profiline sahip ve yüksek peşinatla konut almayı planlayan müşteriler, bu oranlardan daha fazla yararlanabiliyor. Buna karşın, oranların hâlen yüksek olması nedeniyle düşüşün geniş tabanlı bir talep artışı yaratmadığı, daha çok sınırlı bir rahatlama sağladığı ifade ediliyor.
Faizlerin zirve yaptığı dönemde bankaların konut kredisine yaklaşımı oldukça temkinliyken, son dönemde bu tutumda kısmi bir değişim gözleniyor. Kredi musluğunun tamamen açılmadığı, ancak tamamen kapalı da olmadığı bir döneme girildiği belirtiliyor. Faizlerdeki gerileme, bu strateji değişiminin ilk işaretleri olarak değerlendiriliyor.
İpotekli Satışlara Etkisi Başladı
Konut kredilerindeki gerilemenin, ipotekli satışlara da yavaş yavaş yansıdığı görülüyor. 2025’in ilk 11 ayında ipotekli konut satışları yüzde 53,5 artmasına rağmen, kredili satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 13,3 seviyesinde kaldı. Bu oranın sağlıklı bir piyasa yapısı için yüzde 30’lar civarında olması gerektiği ifade ediliyor.
Yüksek kira ödemek istemeyen bazı alıcıların, mevcut faiz oranlarına rağmen kredi kullanarak ev sahibi olmayı tercih ettiği belirtiliyor. Ancak piyasa aktörlerine göre, satışlar üzerinde güçlü bir etki yaratacak asıl seviye aylık faiz oranının yüzde 1 civarına gerilemesiyle mümkün olacak. Sosyal konut kampanyalarına yönelik yoğun başvurular da konuta olan potansiyel talebin yüksekliğine işaret ederken, kredi faizlerinde daha hızlı ve belirgin düşüş beklentisi devam ediyor.
